Faizsiz Konut ve Araç Finansmanı

Tasarruf finansmanı, ev, araç veya iş yeri almak isteyenlerin faiz ödemeden, kendi birikimleriyle ve aynı sistemdeki diğer katılımcıların oluşturduğu ortak fondan sırayla mal edinmesine dayanan bir modeldir. 6361 sayılı Kanun kapsamında BDDK'nin lisansladığı tasarruf finansman şirketleri tarafından yürütülür.

Kredide banka parayı hemen kullandırır, karşılığında faiz alır. Burada faiz yok, katılımcı önce taksit öder, birikimi yeterli seviyeye ulaştığında ya da sırası geldiğinde malı teslim alır. Faizin yerini tek seferlik bir organizasyon ücreti tutar, teslim ise en erken 180 gün sonra mümkündür. Kısacası kredi hız satar, tasarruf finansmanı planlı bekleyebilenler için maliyet avantajı sunar.

BDDK'dan faaliyet izni almış tasarruf finansman şirketleri arasında Eminevim, Emlak Katılım, Adil Tasarruf Finansman (İyi Finans), Albayrak, Fuzul, İmece ve Sinpaş bulunuyor. Bu şirketlerin tamamı 6361 sayılı Kanun kapsamında BDDK'nın denetimi altında faaliyet gösteriyor.

Liste, BDDK yeni izin verdikçe ya da mevcut bir izni iptal ettikçe değişebiliyor. Tam ve güncel liste BDDK'nın resmi sitesindeki Tasarruf Finansman Şirketleri sayfasında yayımlanıyor.

Bir şirketin lisanslı olup olmadığını öğrenmenin en güvenilir yolu, BDDK'nın resmi sitesindeki Tasarruf Finansman Şirketleri listesine bakmak. Kontrol ederken reklamdaki marka adını değil, şirketin resmi unvanını aramak gerekiyor. Örneğin İyi Finans listede "Adil Tasarruf Finansman A.Ş.", Eminevim ise "Emin Evim Tasarruf Finansman A.Ş." adıyla yer alıyor.

Bir reklamda ya da sözleşmede "BDDK onaylı" yazması tek başına kanıt sayılmaz. Listede adı geçmeyen kişi ya da kuruluşlarla yapılan anlaşmaların hiçbir yasal güvencesi yoktur. Emin olamadığın durumlarda BDDK çağrı merkezini (0850 222 23 35) arayarak da bilgi alabilirsin.

BDDK'nin lisans ve denetimine tabi olmaları bir güvence sağlar, ama bankadaki mevduat gibi TMSF sigortası kapsamında değildirler. Bir şirket iflas ederse tasfiye süreci TMSF gözetiminde yürütülür ve katılımcı fonları şirketin kendi mal varlığından ayrı tutulur. Koruyucu bir düzenleme, fakat mevduat sigortasıyla aynı şey değil.

Sistem devlet destekli bir tasarruf programı değil, özel şirketlerin BDDK denetiminde yürüttüğü bir finansman modeli. Güvenilirlik değerlendirirken lisansa, şirketin faaliyet süresine ve gerçekleşen teslim performansına bakmak daha anlamlı.

BDDK lisanslı bir şirket seçilir, finansman tutarı, vade ve taksit planı belirlenip sözleşme imzalanır, sonrasında düzenli taksit ödemesi başlar. Çekilişli sistemde her ay noter huzurunda kura çekilir; çekilişsiz sistemde birikim yeterli orana ulaştığında, en erken 180. günde, önceden belirlenmiş bir tarihte teslim gerçekleşir.

Peşinat, taksit ve vade koşulları şirketten şirkete farklılaşır. Hesapkurdu'da birkaç teklifi yan yana koyup toplam maliyeti ve tahmini teslim süresini karşılaştırmak başvuru öncesi en pratik adımdır.

Faizsiz olması, krediye erişimi zor olan ya da faizden kaçınmak isteyenler için sistemi cazip kılıyor. Ancak en büyük dezavantajı teslim tarihinin kesin garanti edilememesi. Üç nokta özellikle önemli: organizasyon ücreti fesihte bile iade edilmiyor (14 günlük cayma hakkı dışında), en erken teslim 180 günden önce mümkün değil, çekilişli sistemde teslim tarihi şansa bağlı kalabiliyor.

Taşınma zamanlaması esnek olan ve taksiti bütçesini zorlamayan kişiler için sistem daha uygun; acil ihtiyaç durumunda kredi çok daha hızlı bir çözüm.

Faizin yerini tutan, sözleşme kurulumu ve sistem işletim maliyetlerine karşılık alınan tek seferlik bir bedel. 14 gün içindeki cayma hakkında bu ücret dahil her şey eksiksiz iade edilir.

14 günden sonraki fesihlerde durum değişir: organizasyon ücreti geri ödenmez, sadece birikim tutarı BDDK'nin belirlediği azami 6 ay içinde iade edilir. Anayasa Mahkemesi bu uygulamayı hukuka aykırı bulmadı, dolayısıyla sistemin köklü bir kuralı sayılabilir.

Çekilişli sistemde her ay noter huzurunda kura çekilir, kazananlar teslim alır; kaybedenler en geç vade ortasında teslim alma hakkı kazanır. Çekilişsiz (planlı) sistemde şans faktörü yoktur, birikim belirli bir orana (güncel düzenlemede en erken 180 gün, azami erken teslim oranı %45) ulaştığında teslim tarihi önceden bellidir.

Kesin bir tarihe göre plan yapmak isteyenler çekilişsizi, erken teslim ihtimalini değerlendirmek isteyenler çekilişliyi tercih ediyor. Doğru seçim büyük ölçüde risk toleransına ve taşınma zamanlamasına bağlı.

Çekilişli sistemde kurada hiç kazanamayan katılımcı, sözleşme vadesinin yarısına gelindiğinde otomatik olarak teslim alma hakkı kazanır. 120 ay vadeli bir sözleşmede bu 60. aya denk gelir. Sistemin “sonsuza kadar bekleme” riskini ortadan kaldıran güvence mekanizması budur. BDDK'nin belirlediği 180 günlük en erken teslim süresinden farklı olarak, bu kez en geç sınırı ifade eder.

Evet, ama koşullar fesih zamanına göre değişir. 14 gün içindeki cayma hakkında organizasyon ücreti dahil her şey eksiksiz ve gecikmesiz iade edilir.

14 günden sonra durum farklıdır: organizasyon ücreti hariç tutulur, kalan birikim BDDK'nin belirlediği azami 6 ay içinde ödenir. Bazı şirketlerde bu süre daha kısa olabilir ama yasal üst sınır 6 aydır, ani nakit ihtiyacı olanların bunu bilerek karar vermesi gerekir.

Evet. Taksit ve organizasyon ücreti dışında teslim aşamasında ekspertiz ücreti, dosya masrafı, tapu harcı (konutta) veya noter/tescil masrafları (araçta) gibi kalemler ortaya çıkabilir; bunlar finansman tutarına dahil değildir.

Masraf listesi şirketten şirkete değiştiği için sözleşme öncesinde teslim aşamasındaki tüm ek maliyetleri yazılı istemek mantıklıdır.

Bu yasal bir hak değil, tamamen şirketin kendi politikasına bağlıdır. Bazı şirketler birkaç aylık erteleme ya da vade uzatma sunar, bazıları hiç sunmaz; plan değiştiğinde teslim tarihi de genelde geriye kayar.

Ödeme güçlüğü ihtimaline karşı, sözleşme öncesinde şirketin bu konudaki politikasını sormakta fayda var.

Katılımcının vefatı halinde sözleşmeden doğan haklar, yani birikim ve varsa finansman hakkı, veraset hukuku çerçevesinde mirasçılara geçer. Mirasçılar sözleşmeyi sürdürebilir ya da sistemden çıkıp birikimin iadesini talep edebilir.

Bazı şirketler ek hayat sigortası sunar ama bu sektör genelinde standart bir uygulama değildir. Sigorta kapsamının olup olmadığını sözleşme öncesinde ilgili şirketten yazılı öğrenmek en sağlıklısıdır.

Şirketler arası devir, yani bir şirketin tasfiyesinde müşteri portföyünün başka lisanslı bir şirkete geçişi, BDDK onayı ve TMSF gözetiminde mevzuatla düzenlenmiş bir süreçtir.

Ama bireysel bir katılımcının kendi sözleşmesini isteğiyle başka birine devredip devredemeyeceği konusunda net, sektör genelini kapsayan bir kural yoktur; bu imkân şirketten şirkete değişebilir. Devir düşünenlerin talebi doğrudan ilgili şirkete yöneltip yazılı teyit alması gerekir.

Evet, sistem sadece sıfır konut ve araç için değil; ikinci el konut, iş yeri ve araç alımları için de kullanılabilir. İkinci el araçlarda genelde bir model yaşı üst sınırı ya da ekspertiz raporu şartı vardır, bu şirketten şirkete değişir. İkinci el konutta ise tapu ve ekspertiz süreçleri sıfır konuta göre biraz daha fazla belge kontrolü gerektirebilir.

Herkes için geçerli tek bir “en iyi” yoktur, çünkü organizasyon ücreti oranı, peşinat seçenekleri, vade aralığı ve gerçekleşen teslim süresi şirketten şirkete belirgin şekilde değişir. Düşük organizasyon ücreti sunan bir şirket, daha uzun teslim süresine sahip olabilir.

Hesapkurdu'da BDDK lisanslı şirketlerin güncel tekliflerini aynı finansman tutarı ve vade üzerinden yan yana görebilirsin; karara sadece taksite değil toplam maliyete ve teslim süresine birlikte bakarak varmak daha sağlıklıdır.

Sözleşme tutarı genelde imza anındaki piyasa değeri üzerinden sabitlenir. Yüksek enflasyon dönemlerinde bu tutarın teslim gününe kadar mal değerinin gerisinde kalma riski gerçektir. Sistemin en sık eleştirilen yanı budur.

Bazı şirketler ek ödemeyle teslim tarihini öne çekme imkânı sunar ama bu standart bir uygulama değildir. Uzun vadeli sözleşme imzalamadan önce bu riskin kime ait olduğunu netleştirmek önemlidir.

Organizasyon ücreti, faizin yerini tutan tek seferlik bedeldir. Tahsisat (teslim) süresi, malın teslim alınabileceği en erken tarihtir, güncel düzenlemeyle asgari 180 gün. Vade ortası teslim, çekilişli sistemde en geç teslim garantisidir. Çekilişli ve çekilişsiz, teslim sırasının kura mı yoksa önceden belirlenmiş bir plana göre mi işlediğini gösterir. Cayma hakkı da sözleşme sonrası 14 gün içinde koşulsuz fesih ve tam iade hakkı anlamına gelir.

İflas ya da tasfiye, BDDK ve TMSF gözetiminde yürütülen, mevzuatla düzenlenmiş bir süreçtir. Katılımcı fonları şirketin kendi mal varlığından ayrı bir havuzda tutulduğu için diğer alacaklılara karşı korunur.

Ama bu, bankadaki mevduat için geçerli TMSF sigortasıyla aynı şey değildir, devletin “kaybınızı öderiz” demesi anlamına gelmez. Tasfiye sürecinde katılımcının hakları ya başka bir lisanslı şirkete devredilir ya da birikim iadesiyle sonuçlanır.

Emlak Katılım, 2025'te BDDK'den faaliyet izni alarak sektöre giren, konut alanında köklü bir markaya sahip şirketlerden biridir. Ama herhangi bir şirketin “mantıklı” olması marka bilinirliğinden çok organizasyon ücreti oranına, peşinat seçeneklerine, vade aralığına ve gerçekleşen teslim sürelerine bağlıdır.

Karar vermeden önce Emlak Katılım'ın tekliflerini diğer lisanslı şirketlerle aynı tutar ve vade üzerinden karşılaştırmak, sadece isme güvenmekten daha sağlıklıdır.

Peşinat düştükçe aynı tutara ulaşmak için gereken birikim süresi uzayabilir, bu da teslimi geciktirebilir. Peşinatı düşük veya sıfır planlarda çekilişsiz sistemde teslim genelde daha uzun sürer. Teslimin alt sınırı BDDK düzenlemesiyle 180 gündür, peşinat ne olursa olsun bundan önce teslim mümkün değildir.

Peşinatsız bir planla başvurmadan önce, verilen tahmini teslim aralığının pazarlama vaadi mi yoksa sözleşmeye yansıyan bir taahhüt mü olduğunu kontrol etmek gerekir.

BDDK'nin 1 Temmuz 2026'da yürürlüğe giren düzenlemesiyle tahsisat en erken 180. günde başlayabilir; önceki 150 günlük uygulama kaldırıldı. Çekilişsiz sistemde birikim belirli bir orana (azami erken teslim %45) ulaştığında önceden bilinen bir tarihte, çekilişli sistemde ise aylık kurayla tahsisat gerçekleşir.

Gerçek süre seçilen vadeye, peşinat oranına ve şirketin fon havuzu büyüklüğüne göre değişebildiğinden, net bir rakam için şirketin güncel teslim performansını sormak gerekir.

Tasarruf finansman şirketleri, banka kredisindeki gibi katı bir Findeks kredi notu şartı aramaz, çünkü katılımcı önce kendi birikimini oluşturur, bankanın parayı önceden kullandırdığı mantık burada geçerli değildir.

Yine de şirketler kimlik doğrulama, ödeme kapasitesi değerlendirmesi, bazen gelir beyanı gibi kendi iç kontrollerini uygular. Kredi notu düşük olanlar için bu, banka kredisine göre daha erişilebilir bir alternatif olabilir.

Faizsiz finansman, konut, iş yeri veya taşıt alımını faizli kredi yerine birikim ya da kâr payı esasıyla finanse eden yasal bir modeldir. Katılım bankaları malı peşin alır ve kâr payı ekleyerek sana vadeli satar. Tasarruf finansman şirketlerinde (TFŞ) ise bir gruba katılıp her ay taksit ödersin, teslimat sıran geldiğinde birikmiş havuzdan finansman kullanırsın. Şirket faiz yerine organizasyon ücreti alır.

TFŞ’ler 6361 sayılı Kanun kapsamında BDDK denetiminde çalışır. Ev dışında dükkân, ofis gibi çatılı iş yeri ve taşıt için de finansman kullanılabilir. Sözleşmeyi imzaladıktan sonraki 14 gün içinde cayarsan organizasyon ücreti dahil tüm ödemelerin iade edilir. Daha sonra çıkarsan organizasyon ücreti dışındaki birikimin geri ödenir. Faizsiz olması maliyetsiz olduğu anlamına gelmez. Gerçek maliyeti organizasyon ücreti ve teslimat için beklenen süre belirler.

Ekim 2026 itibarıyla BDDK’dan faaliyet izni almış 9 tasarruf finansman şirketi var. Bunlar Adil, Albayrak, Birevim, Emin Evim, Emlak Katılım, Fuzul, İmece, Katılımevim ve Sinpaş’tır. Sözleşme imzalamadan önce güncel listeyi BDDK’nın sitesinden kontrol etmek en güvenilir yoldur. Faizsiz finansman sunan katılım bankaları da BDDK lisanslıdır.

Bu şirketler 6361 sayılı Kanun’a ve Tasarruf Finansman Şirketlerinin Kuruluş ve Faaliyet Esasları Hakkında Yönetmelik’e tabidir. Kanun ve yönetmeliğe göre tasarruf döneminde senet, ipotek veya rehin gibi teminat istenemez. Havuzda biriken para da şirketin kendi hesaplarından ayrı tutulur. Yine de lisans, birikimin devlet güvencesinde olduğu anlamına gelmez. Katılım bankalarındaki katılım fonları TMSF sigortası kapsamındadır, TFŞ’lere ödenen taksitler ise bu kapsamda değildir.

Hesapkurdu, seçenekleri karşılaştırmana ve başvurunu ilgili kuruluşa iletmene aracılık eden bağımsız bir platformdur. Başvurunun onayı ve nihai koşullar ilgili kuruluşun değerlendirmesine bağlıdır. Hesapkurdu bu sonuçlardan sorumlu tutulamaz.